Leasing nieruchomości w Polsce zarezerwowany jest dla wąskiej grupy odbiorców, głównie średnich i dużych firm. Mniejsze firmy z leasingu nieruchomości korzystają sporadycznie. W tym wpisie przybliżymy tematykę leasingu budynków i grutnów ze wskazaniem rodzajów leasingowanych nieruchomości oraz kryteriów oceny.
Leasing nieruchomości – poradnik leasingobiorcy
Mówiąc żartobliwie z leasingiem nieruchomości w Polsce jest trochę, jak z jednorożcem – każdy o nim słyszał ale nikt nie widział 🙂
W tym porównaniu jest jednak sporo prawdy. Bowiem dla przeciętnego przedsiębiorcy leasing nieruchomości jest niedostępny. Ta „niedostępność” wynika z wielu powodów i omówimy je w dalszej części tekstu. Opiszemy też jakie nieruchomości można leasingować i co będzie potrzebne do leasingu. Na początek sprawdźmy jednak, jak wygląda rynek leasingu nieruchomości w Polsce.
Rynek leasingu nieruchomości w Polsce w latach 2018-2022
Zgodnie z danymi publikowanymi przez ZPL (Związek Polskiego Leasingu – organizacja zrzeszająca 31 firm leasingowych odpowiadających za ponad 80% rynku leasingowego w Polsce):
- W 2018 r. – wyleasingowano 96 nieruchomości o wartości 746,10 mln zł netto, średnia wartość zakupu wyniosła 7,77 mln zł netto.
- W 2019 r. – 94 nieruchomości o wartości 692,50 mln zł netto, średnia wartość zakupu wyniosła 7,37 mln zł netto.
- W 2020 r. – 77 nieruchomości o wartości 704,50 mln zł netto, średnia wartość zakupu wyniosła 9,15 mln zł netto.
- W 2021 r. – 80 nieruchomości o wartości 717,90 mln zł netto, średnia wartość zakupu wyniosła 8,97 mln zł netto.
- W 2022 r. – nieruchomości o wartości 621,30 mln zł netto. W chwili pisania niniejszego tekstu dane o ilości transakcji dostępne są tylko za pierwsze półrocze 2022r. W tym czasie wyleasingowano 33 nieruchomości o wartości 206,50 mln zł netto a średnia wartośc transakcji wyniosła 6,26 mln zł netto.
Z powyższego zestawienia wyraźnie widać, że łącznie wszystkie firmy leasingowe działające w Polsce finansują do 100 nieruchomości rocznie a cały rynek leasingu nieruchomości jest wart 800-900 mln zł netto rocznie. Dla porównania w 2021r w Polsce zawarto ogółem ponad 500 tys. umów leasingu o łącznej wartości 88 miliardów złotych.
Nieruchomości odpowiadają za niewielką część rynku leasingu, a odnosząc wartość rynku leasingu nieruchomości do ogółu finansowania nieruchomości w Polsce leasing ma marginale znaczenie. Jeśli już dochodzi do zawarcia umowy leasingu to kwoty transakcji są wysokie.
Z leasingu nieruchomości korzysta wąska grupa przedsiębiorców, ale dla nich jest to wygodne rozwiązanie.
Leasing nieruchomości – korzyści dla leasingobiorcy
Oto głowne powody, dla których warto skorzystać z leasingu nieruchomości:
- Szybsze ujęcie nieruchomości w kosztach firmy, niż przy zakupie za gotówkę lub w kredycie.
- Długoterminowa i elastyczna forma finansowania.
- Cała rata leasingu stanowi koszt uzyskania przychodu (dot. leasingu operacyjnego).
- Niezakłócone korzystanie z nieruchomości w pełnym zakresie w trakcie leasingu (w tym pobieranie opłat, np. z najmu).
- Urealnienie wartości nieruchomości.
- Poprawa płynności finansowej przez uwolnienie środków „zamrożonych” w aktywach niepracujących (leasing zwrotny).
- Odkup po okresie leasingu po cenie korzystniejszej niż rynkowa – zabezpieczony umową przedwstępną w formie aktu notarialnego.
- Outsourcing – możliwość wyodrębnienia działalności w obszarze nieruchomości od pozostałej aktywności.
- Leasingu operacyjnego nie widać w bilansie*, co wpływa na wskaźniki bilansowe.
* Firmy prowadzące księgowość zgodnie z MSR wykazują leasing operacyjny w zobowiązaniach. Jednakże dla takich firm istnieje możliwość skorzystania z leasingu pozabilansowego.
Jakie nieruchomości można leasingować?
Przedmiotem leasingu może być grunt (prawo własności lub użytkowanie wieczyste) wraz z budynkiem lub lokal użytkowy wraz z przynależnym udziałem w gruncie.
Rodzaje nieruchomości, które mogą być leasingowane:
- budynki biurowe
- parki handlowe, supermarkety
- magazyny i centra logistyczne
- obiekty przemysłowe i hale produkcyjne
- lokale użytkowe z własną KW (handlowe i usługowe)
- hotele lub restauracje (tylko prestiżowe lub sieciowe)
Jakie warunki powinna spełnić nieruchomość do leasingu?
- Rok budowy – nieruchomości nowe lub kilkuletnie (do 10 lat).
- Lokalizacja – korzystna: duże miasta (biura, komercja), miasta powyżej 15k mieszkańców (komercja, na wynajem), bliskość głównych szlaków komunikacyjnych (magazyny).
- Budynki samodzielne lub lokale handlowe/usługowe z wyodrębnioną księgą wieczystą.
- Min. wartość nieruchomości do leasingu wynosi 1,5 mln zł netto (lokale usługowe) lub 3,5 mln zł netto (pozostałe).
- Budynki istniejące lub nowe inwestycje.
- W przypadku nieruchomości na wynajem istotne jest zestawienie najemców (rent roll) ze szczegółami dotyczącymi wynajmu. Najlepiej gdy są to umowy na czas określony pokrywający się z okresem leasingu lub dłuższe. Jeśli wynajem jest na czas nieokreślony – leasingodawca założy, że najem trwa 3 lata, co może skutkować odmową udzielenia leasingu.
Uwaga na niedopasowanie walutowe. Gdy wnioskujesz o leasing w PLN min. 75% umów najmu musi być w tej walucie. Analogicznie dla leasingu w euro. Jeśli struktura wyniesie, przykładowo 60% PLN, 40% euro – leasingodawca nie uwzględni przychodów z najmu do szacowania zdolności.
Jakie nieruchomości nie nadają się do leasingu?
Większość nieruchomości na rynku nie nadaje się do leasingu. A konkretnie nie wyleasingujesz:
- mieszkań (w tym z przeznaczeniem na wynajem) oraz całych bloków
- domów
- budynków gospodarczych
- samych gruntów, bez budynku
- obiektów starszych, niż 10-letnie, (chyba, że po udokumentownym generalnym remoncie)
- nieruchomości o wartości poniżej 1,5 mln zł netto (lokale usługowe) lub 3,5 mln zł netto (pozostałe)
- nieruchomości zlokalizowanych z dala od dużych miast lub głównych szlaków komunikacyjnych
Leasing na nieruchomości – operacyjny czy finansowy?
Leasing operacyjny nieruchomości
Większość umów leasingu nieruchomości to umowy leasingu operacyjnego. W tym leasingu można finansować budynki i lokale (ale nie grunty). Leasing operacyjny cechują:
- Możliwość odliczenia VAT od każdej raty leasingu.
- Możliwość zaliczenia w koszty firmy całej opłaty leasingowej netto w miesiącu płatności.
- Czas spłaty w przedziale 5-10 lat.
- Wykup nieruchomości po 10 latach za 46% wartości początkowej.
Leasing finansowy
Leasing finansowy wykorzystujemy przede wszystkim do finansowania gruntów. Można jednak objąć nim również budynki i lokale. Leasing finansowy:
- Część odsetkowa raty jest kosztem uzyskania przychodu dla korzystającego.
- Dowolny okres trwania umowy leasingu (w tym możliwość jej skrócenia w każdym momencie).
- Nieruchomość amortyzuje leasingobiorca.
- Wykup następuje za dowolnie ustaloną wartość.
- VAT płacimy z góry, od całości opłat leasingowych.
Istnieje możliwość krótkoterminowego finansowania VAT pożyczką leasingową.
Finansowanie nowych inwestycji
Można finansować również nowe inwestycje. Wówczas fazę budowy kredytuje bank leasingodawcy (finansowanie pomostowe). Po ukończeniu budowy firma leasingowa refinansuje obiekt, spłacając kredyt.
Możliwe jest także finansowanie budowy z własnych środków i sprzedaż do leasingu po ukończeniu budowy (leasing zwrotny). W takiej sytuacji o leasing najlepiej wystąpić jeszcze przed rozpoczęciem budowy.
Leasing zwrotny nieruchomości (sale and lease back)
Właściciele nieruchomości spełniających kryteria do leasingu mogą otrzymać leasing zwrotny.
Wtedy leasingodawca odkupuje nieruchomość i przekazuje w leasing korzystającemu.
Korzystający nadal użytkuje nieruchomość na podstawie umowy leasingu i może pobierać z niej pożytki.
Sprzedaż nieruchomości leasingodawcy skutkuje obowiązkiem podatkowym dla sprzedającego. Wkład własny do leasingu stanowi koszt uzyskania prychodu i można go skompensować z przychodem ze sprzedaży.
W jaki sposób firmy leasingowe określają zdolność do leasingu nieruchomości?
Obliczanie zdolności leasingowej może się różnić w zależności od tego, czy kupujesz obiekt przeznaczony na wynajem, czy nieruchomośc na potrzeby własnej firmy.
W pierwszym przypadku leasingodawca uwzględni przyszłe przychody z najmu, a wskaźnik pokrycia raty powinien wynieść minimum 1,2. Istotny będzie rent roll (zestawienie najemców) ze szczegółami dotyczącymi najemców oraz osiąganie powyżej 75% przychów z najmu w walucie leasingu.
Gdy kupujesz nieruchomość na potrzeby własne spółki istotny jest standing finansowy, doświadczenie branżowe i wiarygodność firmy.
Dokumenty do wstępnej oceny leasingu nieruchomości
- Operat szacunkowy lub podstawowe dane dotyczące nieruchomości:
- dokładna lokalizacja,
- powierzchnia użytkowa budynku, także w podziale na części funkcjonalne (biurowa, handlowa, magazynowa itp.),
- liczba kondygnacji,
- liczba miejsc parkingowych,
- rok budowy budynków i ich stan techniczny, standard obiektu,
- położenie lokalu w budynku, przypadający na lokal udział w gruncie i nieruchomości wspólnej [dla lokali użytkowych],
- powierzchnia gruntu i prawo do gruntu,
- przybliżona wartość rynkowa / cena zakupu (netto) – także w podziale na grunt i budynki.
2. Numer księgi wieczystej, wypis i wyrys z rejestru gruntów.
3. Kopia decyzji pozwolenia na użytkowanie.
4. Aktualne zdjęcia nieruchomości na zewnątrz i w środku, ew. plany/rzuty powierzchni.
5. Sposób wykorzystania i rodzaj prowadzonej działalności.
6. Arkusz rent-roll obejmujący zestawienie podstawowych parametrów umów najmu:
- najemca i profil działalności,
- rodzaj powierzchni (biurowa, magazynowa, handlowa),
- wynajęta powierzchnia i stawka czynszu netto za m.kw. w walucie umowy najmu,
- okres trwania umowy i data rozpoczęcia najmu,
- okresy bezczynszowe/obniżek czynszów,
- opcje wcześniejszego wypowiedzenia umowy przez najemcę,
- koszty obciążające najemcę,
- ewentualne inne istotne informacje (zabezpieczenia, indeksacja, wakacje czynszowe, prawo pierwokupu, zakaz konkurencji, kary umowne itp.).
7. Kwota netto kosztów obciążających właściciela nieruchomości, które nie są refakturowane na najemców (np. podatek od nieruchomości, użytkowanie wieczyste, ubezpieczenie), w ujęciu miesięcznym lub rocznym.
8. Dane finansowe przyszłego Korzystającego (Leasingobiorcy):
- wyniki finansowe roczne: min. bilans + rachunek zysków i strat za 3 ostatnie zakończone lata obrotowe,
- wyniki finansowe za ostatni kwartał – sprawozdanie F-01 lub zestawienie bilansu + RZiS,
- gdy wyniki Klienta są sezonowe: kwartalne sprawozdania F-01 lub zestawienia bilansu i RZiS za 2 ostatnie lata,
- dla działalności gospodarczej na KPiR – początkowo zestawienia przychodów i rozchodów z KPiR za 2 ostatnie pełne lata + rok bieżący (dane w ujęciu miesięcznym i narastająco rocznie).
9. Warunki leasingu (podatkowy rodzaj leasingu, udział własny, waluta, okres leasingu, wykup).
Jak widzisz leasing nieruchomości wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu formalności.
Leasing nieruchomości – warunki
- Forma finansowania: Leasing operacyjny, leasing finansowy, pożyczka leasingowa, leasing zwrotny.
- Opłata wstępna: 30-45%.
- Czas spłaty: 5-10 lat (nieruchomości do 10 mln zł netto), 10+ lat (powyżej 10mln zł).
- Wykup z leasingu: 68% po 5 latach, 58% po 7 latach, 46% po 10 latach. Możliwy wykup w formie kaucji gwarancyjnej.
- Waluta: leasing w EUR lub w PLN.
- Oprocentowanie: zmienne, Wibor 1M / Eurobor 1M + marża finansującego.
- Opłata aranżacyjna: około 1-1,5%.
- Raty płatne: miesięcznie lub kwartalnie.
- Forma prawna leasingobiorcy: prferowane są spółki prawa handlowego. JDG rzadko otrzymują leasing na nieruchomość.
- Zabezpieczenia: weksel in blanco wraz z deklaracją wekslową, cesja z umów najmu oraz polisy ubezpieczeniowej nieruchomości.
Ponadto do typowych zabezpieczeń należą: poręczenie, kaucja pieniężna w wysokości 3 rat leasingowych, poddanie się egzekucji zgodnie z §777 kpc co do wydania nieruchomości i płatności leasingowych, pierwszorzędny zastaw rejestrowy i finansowy na udziałach leasingobiorcy, pierwszorzędny zastaw rejestrowy i finansowy na rachunku bankowym leasingobiorcy, wraz z pełnomocnictwem do tego rachunku.
Ocena wniosku leasingowego jest długotrwała i może trwać od 3 do 6 miesięcy.
Leasing nieruchomości i nie jest ani szybki, ani prosty. Jeśli jednak poszukujesz taniego i korzystnego podatkowo finansowania to może być dobrym rozwiązaniem dla twojej firmy.
Oferta leasingu Leason
Szukasz leasingu?
Sprawdź naszą ofertę:
Wpisy powiązane tematycznie:
Leasing nieruchomości dobry tylko dla dużych firm
10 najczęstszych błędów w leasingu samochodów i maszyn
6 czerwca 2023
