This is my archive

Leasing nieruchomości – dobry tylko dla dużych firm

Czy leasing nieruchomości jest dostępny dla każdego? Jakie nieruchomości można leasingować? Czy w leasingu rzeczywiście można zaliczyć zakup w koszty działalności w ciągu 10 lat? W tekście odpowiadam na te i inne pytania związane z leasingiem nieruchomości.

 

Leasing nieruchomości często interesuje małych przedsiębiorców. Możliwość wyleasingowania np. mieszkania na biuro albo pod wynajem i zaliczenia go w koszty firmy w 10 lat brzmi kusząco, ale jest nierealna. Dlaczego?

 

Statystyki leasingu nieruchomości w Polsce

Spójrzmy na statystyki ZPL, który zrzesza większość firm leasingowych działających w Polsce, w tym prawie wszystkie największe. Według szacunków ZPL firmy zrzeszone odpowiadają za około 80% rynku leasingu w Polsce.

Zgodnie z danymi ZPL w 2018r w Polsce doszło do zawarcia 96 transakcji leasingu nieruchomości. Tak, to nie jest pomyłka – 96 umów! Słownie: dziewięćdziesiąt sześć. Łączna wartość wyleasingowanych nieruchomości wyniosła 746 mln zł netto (a po doszacowaniu do 100% rynku 949 mln zł netto). Dla porównania – w 2018r zawarto 508.757 umów leasingu na ruchomości (auta, maszyny, urządzenia i in.).

Ponieważ ZPL nie podaje szacunków odnośnie ilości zawartych umów leasingu przez firmy niezrzeszone, dalej oprę się tylko na statystykach ZPL.

Budynki przemysłowe – 16 umów o wartości 110,8 mln zł netto, średnio 6,92 mln zł netto/umowę.

Obiekty handlowe i usługowe – 27 umów o wartości 249,8 mln zł netto, średnio 9,25 mln zł netto/umowę.

Obiekty biurowe – 24 umowy o wartości 318,8 mln zł netto, średnio 13,28 mln zł netto/umowę.

Hotele i obiekty rekreacyjne – 3 umowy o wartości 1 mln zł netto, średnio 0,33 mln zł netto/umowę.

Inne nieruchomości – 26 umów o wartości 65,7 mln zł netto, średnio 2,52 mln zł netto/umowę.

W skali kraju finansowanie nieruchomości leasingiem ma marginalne znaczenie. Jeśli dochodzi do zawarcia umowy – w grę wchodzą duże kwoty. Dlaczego tak się dzieje?

 

Minimalna wartość nieruchomości do leasingu

Duże firmy leasingowe leasingują nieruchomości od 3-5 mln zł netto w górę. One też oferują tani leasing na nieruchomości. Jedna finansuje nieruchomości od 1 mln zł w górę. Większość nieruchomości mieszkalnych (nieważne czy pod biuro, czy pod wynajem) nie spełnia warunku kwoty minimalnej.

Wiem też o 2 mniejszych firmach leasingowych, gdzie minimalna kwota leasingu nieruchomości wynosi 100 000 zł netto. Oferują jednak drogi leasing. Przeciętne oprocentowanie wynosi bowiem 6-8% lub więcej. W skali 10 lat leasingu daje to sumę opłat 135-150%. Dla porównania marże kredytów hipotecznych w chwili pisania tekstu (kwiecień 2019r) oscylują około 4%. Duże firmy leasingowe oferują tańszy pieniądz, ale nie są zainteresowane nieruchomościami typu mieszkanie/dom.

 

Dodatkowe kryteria

Do tego dochodzi wymóg wieku – preferowane są nieruchomości młode, najlepiej do 10 lat, choć nie jest to regułą. Wkład własny zaczyna się zwykle od 20%. Dodatkowo firmy leasingowe liczą zdolność leasingową inaczej, niż w banku. Przykładowo osiągając sprzedaż 200 000 zł rocznie i dochód 80 000 zł nie będziesz miał zdolności na wyleasingowanie nieruchomości za 400 000 zł. W gruncie rzeczy roczny obrót firmy powinien być co najmniej 2x większy od ceny zakupu nieruchomości. Raczej nie finansuje się mieszkań pod wynajem, choć można myśleć o leasingu lokalu pod biuro firmy. Nie finansuje się także działek oraz nieruchomości w budowie. Firma leasingowa nie będzie również zainteresowana finansowaniem nieruchomości, której hipoteka jest obciążona. Dopiero gdy spłacisz zobowiązanie możesz myśleć o leasingu.

Jak widzisz powyższe wymogi już na starcie „odsiewają” małych przedsiębiorców zainteresowanych leasingiem nieruchomości.

 

Koszty podatkowe leasingu nieruchomości

Przedsiębiorcy wierzą, że w leasingu zaliczą zakup nieruchomości w koszty w 10 lat. Jest to prawda tylko w połowie. Dlaczego?

Po 10 latach minimalny wykup nieruchomości z leasingu wynosi 46-48% ceny zakupu. Oznacza to, że przez 10 lat spłacisz 52-54% kapitału + odsetki, które zaliczysz w koszty. Na koniec dostaniesz wysoką fakturę za wykup. Kwotę netto z wykupu zamortyzujesz zgodnie z przepisami (czyli potrwa to długo). Ogromny wykup płatny na końcu umowy stanowi ryzyko dla leasingobiorcy (skąd wezmę taką kwotę na koniec umowy?) oraz dla leasingodawcy (bo w trakcie umowy spłacisz niewiele kapitału). Ponadto wykup istotnie podnosi koszty leasingu.  Jako część kapitału do spłaty przez 10 lat generuje odsetki. Dlatego powszechną praktyką jest stosowanie wykupu płatnego z ratami leasingu.

Dzięki temu leasing tanieje, maleje też ryzyko transakcji dla obu stron. Niestety w trakcie umowy w koszty zaliczysz tylko ratę leasingu. 1/120 wykupu płatna z ratą nie jest bowiem kosztem w miesiącu płatności. Fakturę za cały wykup dostaniesz dopiero na koniec umowy i będzie ona zapłacona. Innymi słowy przez 10 lat płacisz niemalże równowartość raty leasingu na poczet wykupu, ale na korzyści podatkowe poczekasz do końca umowy. Ponadto będziesz amortyzował wartość z wykupu przez wiele lat.

Właśnie dlatego pisałem o „połowicznej prawdzie” z zaliczeniem zakupu w koszty firmy w 10 lat.

 

Inne powody leasingu nieruchomości

Poza powodami podatkowymi istnieje też chęć uzyskania środków z leasingu zwrotnego nieruchomości. Zasady przyznania są podobne jak zwykły leasing zwrotny. Należy przy tym pamiętać, że nieruchomość powinna być stosunkowo młoda.

Otrzymaliśmy również zapytanie, gdzie celem leasingu nieruchomości było zabezpieczenie się przed komornikiem. Leasing nie zapewni 100%-owej ochrony, ale jeśli trzymasz rękę na pulsie jest dość skuteczny. Pamiętaj, że leasingodawca nie udzieli leasingu jeśli znajdzie informacje, że firma/właściciel ma zajęcia komornicze.

 

Zdecydowana większość przedsiębiorców zainteresowanych leasingiem nieruchomości rezygnuje po zapoznaniu się z informacjami podsumowanymi w tym wpisie. W mojej opinii rozwiązanie to jest dobre dla dużych firm. Użytkują nieruchomość przez 10 lat a potem sprzedają, rozliczając niezamortyzowaną kwotę wykupu. W tym czasie zaliczają w koszty więcej, niż przy innych formach zakupu. Dla małych firm leasing nieruchomości pozostaje najczęściej ciekawostką, ale z powodzeniem mogą skorzystać z leasingu maszyn czy samochodów. Jeśli szukasz takiej oferty poznaj nasze warunki:

Leasing maszyn >>

Leasing aut >>

Kaucja gwarancyjna w leasingu czyli wykup płatny z ratami leasingu

Kaucja gwarancyjna (zwana także depozytem gwarancyjnym) zabezpiecza umowę leasingu przed nieterminowymi płatnościami leasingobiorcy.

Kaucja ma charakter zwrotny. Może być zaliczona na poczet spłat ostatnich rat leasingu lub wykupu. Może być także zwrócona na konto. Może być płatna na początku trwania umowy leasingu, w trakcie lub na końcu (tzw. kaucja wykupowa płatna z ostatnią ratą leasingu i zaliczana na poczet wykupu).

W leasingu operacyjnym najczęściej stosowaną formą kaucji gwarancyjnej jest płatność wykupu z ratami leasingu. Jest stosowana, gdy wykup jest wysoki (np. 20% wartości przedmiotu leasingu). Mówimy wtedy o wykupie pokrytym depozytem.

Jak to działa?

Pierwsza wpłata 10%, czas trwania umowy 3 lata (35 rat leasingu), wykup 20%, cena przedmiotu leasingu 100 000 zł netto.

Wraz z ratą leasingu co miesiąc spłacasz 1/35 wykupu brutto, czyli 702,86 zł.

Technicznie co miesiąc otrzymujesz fakturę na wysokość raty leasingu oraz notę księgową na wartość 1/35 wykupu.

Jakie są skutki zastosowania wykupu pokrytego depozytem?

  1. Podatkowe – w momencie comiesięcznej płatności twoim kosztem uzyskania przychodu jest tylko rata leasingu. Kwota z noty księgowej nie stanowi kosztu uzyskania przychodu w momencie płatności, ale na koniec leasingu otrzymasz fakturę na całą wartość wykupu. Faktura ta jest już opłacona. Zwykle wartość wykupu pokrytego depozytem przekracza 3500 zł netto więc wykupiony środek trwały wprowadzasz do ewidencji środków trwałych i amortyzujesz.
  2. Cenowe – dzięki temu, że wykup spłacany jest sukcesywnie z ratami i nie generuje odsetek do końca trwania umowy leasingu sam leasing jest tańszy, niż gdybyś płacił wykup jednorazowo na końcu. Przy leasingu na 3 lata z wykupem 20% suma opłat leasingowych będzie niższa o około 1,3-1,5% jeśli wykup będzie spłacany z ratami leasingu.

Szukasz leasingu? Wybierz coś z naszej oferty >>

[boc_divider divider_color=”#eeeeee”]