This is my archive

Leasing nieruchomości – dobry tylko dla dużych firm

Czy leasing nieruchomości jest dostępny dla każdego? Jakie nieruchomości można leasingować? Czy w leasingu rzeczywiście można zaliczyć zakup w koszty działalności w ciągu 10 lat? W tekście odpowiadam na te i inne pytania związane z leasingiem nieruchomości.

 

Leasing nieruchomości często interesuje małych przedsiębiorców. Możliwość wyleasingowania np. mieszkania na biuro albo pod wynajem i zaliczenia go w koszty firmy w 10 lat brzmi kusząco, ale jest nierealna. Dlaczego?

 

Statystyki leasingu nieruchomości w Polsce

Spójrzmy na statystyki ZPL, który zrzesza większość firm leasingowych działających w Polsce, w tym prawie wszystkie największe. Według szacunków ZPL firmy zrzeszone odpowiadają za około 80% rynku leasingu w Polsce.

Zgodnie z danymi ZPL w 2018r w Polsce doszło do zawarcia 96 transakcji leasingu nieruchomości. Tak, to nie jest pomyłka – 96 umów! Słownie: dziewięćdziesiąt sześć. Łączna wartość wyleasingowanych nieruchomości wyniosła 746 mln zł netto (a po doszacowaniu do 100% rynku 949 mln zł netto). Dla porównania – w 2018r zawarto 508.757 umów leasingu na ruchomości (auta, maszyny, urządzenia i in.).

Ponieważ ZPL nie podaje szacunków odnośnie ilości zawartych umów leasingu przez firmy niezrzeszone, dalej oprę się tylko na statystykach ZPL.

Budynki przemysłowe – 16 umów o wartości 110,8 mln zł netto, średnio 6,92 mln zł netto/umowę.

Obiekty handlowe i usługowe – 27 umów o wartości 249,8 mln zł netto, średnio 9,25 mln zł netto/umowę.

Obiekty biurowe – 24 umowy o wartości 318,8 mln zł netto, średnio 13,28 mln zł netto/umowę.

Hotele i obiekty rekreacyjne – 3 umowy o wartości 1 mln zł netto, średnio 0,33 mln zł netto/umowę.

Inne nieruchomości – 26 umów o wartości 65,7 mln zł netto, średnio 2,52 mln zł netto/umowę.

W skali kraju finansowanie nieruchomości leasingiem ma marginalne znaczenie. Jeśli dochodzi do zawarcia umowy – w grę wchodzą duże kwoty. Dlaczego tak się dzieje?

 

Minimalna wartość nieruchomości do leasingu

Duże firmy leasingowe leasingują nieruchomości od 3-5 mln zł netto w górę. One też oferują tani leasing na nieruchomości. Jedna finansuje nieruchomości od 1 mln zł w górę. Większość nieruchomości mieszkalnych (nieważne czy pod biuro, czy pod wynajem) nie spełnia warunku kwoty minimalnej.

Wiem też o 2 mniejszych firmach leasingowych, gdzie minimalna kwota leasingu nieruchomości wynosi 100 000 zł netto. Oferują jednak drogi leasing. Przeciętne oprocentowanie wynosi bowiem 6-8% lub więcej. W skali 10 lat leasingu daje to sumę opłat 135-150%. Dla porównania marże kredytów hipotecznych w chwili pisania tekstu (kwiecień 2019r) oscylują około 4%. Duże firmy leasingowe oferują tańszy pieniądz, ale nie są zainteresowane nieruchomościami typu mieszkanie/dom.

 

Dodatkowe kryteria

Do tego dochodzi wymóg wieku – preferowane są nieruchomości młode, najlepiej do 10 lat, choć nie jest to regułą. Wkład własny zaczyna się zwykle od 20%. Dodatkowo firmy leasingowe liczą zdolność leasingową inaczej, niż w banku. Przykładowo osiągając sprzedaż 200 000 zł rocznie i dochód 80 000 zł nie będziesz miał zdolności na wyleasingowanie nieruchomości za 400 000 zł. W gruncie rzeczy roczny obrót firmy powinien być co najmniej 2x większy od ceny zakupu nieruchomości. Raczej nie finansuje się mieszkań pod wynajem, choć można myśleć o leasingu lokalu pod biuro firmy. Nie finansuje się także działek oraz nieruchomości w budowie. Firma leasingowa nie będzie również zainteresowana finansowaniem nieruchomości, której hipoteka jest obciążona. Dopiero gdy spłacisz zobowiązanie możesz myśleć o leasingu.

Jak widzisz powyższe wymogi już na starcie „odsiewają” małych przedsiębiorców zainteresowanych leasingiem nieruchomości.

 

Koszty podatkowe leasingu nieruchomości

Przedsiębiorcy wierzą, że w leasingu zaliczą zakup nieruchomości w koszty w 10 lat. Jest to prawda tylko w połowie. Dlaczego?

Po 10 latach minimalny wykup nieruchomości z leasingu wynosi 46-48% ceny zakupu. Oznacza to, że przez 10 lat spłacisz 52-54% kapitału + odsetki, które zaliczysz w koszty. Na koniec dostaniesz wysoką fakturę za wykup. Kwotę netto z wykupu zamortyzujesz zgodnie z przepisami (czyli potrwa to długo). Ogromny wykup płatny na końcu umowy stanowi ryzyko dla leasingobiorcy (skąd wezmę taką kwotę na koniec umowy?) oraz dla leasingodawcy (bo w trakcie umowy spłacisz niewiele kapitału). Ponadto wykup istotnie podnosi koszty leasingu.  Jako część kapitału do spłaty przez 10 lat generuje odsetki. Dlatego powszechną praktyką jest stosowanie wykupu płatnego z ratami leasingu.

Dzięki temu leasing tanieje, maleje też ryzyko transakcji dla obu stron. Niestety w trakcie umowy w koszty zaliczysz tylko ratę leasingu. 1/120 wykupu płatna z ratą nie jest bowiem kosztem w miesiącu płatności. Fakturę za cały wykup dostaniesz dopiero na koniec umowy i będzie ona zapłacona. Innymi słowy przez 10 lat płacisz niemalże równowartość raty leasingu na poczet wykupu, ale na korzyści podatkowe poczekasz do końca umowy. Ponadto będziesz amortyzował wartość z wykupu przez wiele lat.

Właśnie dlatego pisałem o „połowicznej prawdzie” z zaliczeniem zakupu w koszty firmy w 10 lat.

 

Inne powody leasingu nieruchomości

Poza powodami podatkowymi istnieje też chęć uzyskania środków z leasingu zwrotnego nieruchomości. Zasady przyznania są podobne jak zwykły leasing zwrotny. Należy przy tym pamiętać, że nieruchomość powinna być stosunkowo młoda.

Otrzymaliśmy również zapytanie, gdzie celem leasingu nieruchomości było zabezpieczenie się przed komornikiem. Leasing nie zapewni 100%-owej ochrony, ale jeśli trzymasz rękę na pulsie jest dość skuteczny. Pamiętaj, że leasingodawca nie udzieli leasingu jeśli znajdzie informacje, że firma/właściciel ma zajęcia komornicze.

 

Zdecydowana większość przedsiębiorców zainteresowanych leasingiem nieruchomości rezygnuje po zapoznaniu się z informacjami podsumowanymi w tym wpisie. W mojej opinii rozwiązanie to jest dobre dla dużych firm. Użytkują nieruchomość przez 10 lat a potem sprzedają, rozliczając niezamortyzowaną kwotę wykupu. W tym czasie zaliczają w koszty więcej, niż przy innych formach zakupu. Dla małych firm leasing nieruchomości pozostaje najczęściej ciekawostką, ale z powodzeniem mogą skorzystać z leasingu maszyn czy samochodów. Jeśli szukasz takiej oferty poznaj nasze warunki:

Leasing maszyn >>

Leasing aut >>

5 największych zalet leasingu

Zalety leasingu

Dlaczego firmy chętnie sięgają po leasing? Istnieje wiele powodów. Sporo wiąże się z chęcią obniżenia płaconych podatków. Oto 5 największych zalet leasingu.

  1. Niska rata miesięczna

Biorąc leasing możesz dostosować wysokość miesięcznej raty do swoich potrzeb. Jeśli zależy Ci na niskiej racie miesięcznej możesz to osiągnąć poprzez:

  • Leasing z wysokim wkładem własnym i wysokim wykupem. Przykładowo: samochód za 100 000 zł brutto, wpłata początkowa 40%, leasing na 3 lata, wykup 30%. Rata miesięczna wyniesie poniżej 1100 zł brutto. Maksymalny wkład własny wynosi 45%. Maksymalny wykup po 3 latach różni się w zależności od modelu auta oraz leasingodawcy, niekiedy dochodzi do 45-50%.
  • Wybór długiego czasu spłaty. Przykładowo: samochód za 100 000 zł brutto, wpłata początkowa 10%, leasing na 6 lat, wykup 1%. Rata miesięczna wyniesie ok. 1450 zł brutto. Większa wpłata i/lub większy wykup dodatkowo ją obniżą.
  1. Szybko wrzucisz zakup w koszty

Czy wiesz, że umowa leasingu operacyjnego musi trwać co najmniej 40% zwykłego czasu amortyzacji auta lub maszyny? Jeżeli zdecydujesz się na najkrótszy dostępny leasing (2 lata dla samochodów, 3 lata dla większości maszyn i ciągników siodłowych/naczep) to tyle potrwa zaliczenie zakupu w koszty firmy. Czyli dwa i pół razy szybciej, niż przy zakupie za gotówkę! Ma to szczególne znaczenie dla firm, które kupują drogie przedmioty (powyżej 50 000 euro), nowe samochody osobowe lub nie są już określani jako mały podatnik. Firmy te bowiem nie mogą zastosować jednorazowej amortyzacji albo zastosują ją tylko do kwoty 50 000 euro. Leasing jest tutaj cennym narzędziem optymalizacji podatkowej.

Ponadto nie każdy mały podatnik chce dokonać jednorazowej amortyzacji. Comiesięczny koszt raty w trakcie leasingu jest rozsądną alternatywą.

  1. Duży koszt jednorazowy

Kupujesz auto lub maszynę i potrzebujesz dużego kosztu jednorazowego? Wpłać 45% wkładu własnego i wygeneruj jednorazowo taki koszt dla swojej firmy. Jeśli to za mało można jeszcze pokusić się o podniesienie pierwszej raty leasingu np. do 10-15%. Dzięki temu w trakcie pierwszych 2 miesięcy leasingu zaliczysz w koszty nawet 60% auta lub maszyny. Takie zabiegi są szczególnie popularne pod koniec roku. Przy drogich samochodach osobowych występują ograniczenia. Tutaj znajdziesz nowe zasady rozliczenia leasingu.

Innym rozwiązaniem jest ustawienie pojedynczej, wysokiej raty leasingowej w trakcie leasingu. Jeśli wiesz, że np. za 5 miesięcy wystawisz wysoką fakturę i będziesz musiał zapłacić spory podatek możesz ustalić wysoką ratę leasingu na ten miesiąc. Wymaga to jednak wcześniejszego zaplanowania. W przeciwnym wypadku trzeba będzie aneksować umowę, co wiąże się z dodatkową opłatą.

  1. Tanie źródło pieniądza

Wiele osób traktuje leasing jako zakup na raty i szuka po prostu taniej oferty finansowania. Leasing to jedno z najtańszych źródeł pieniądza na rynku. Jak bardzo? Zobacz jakie jest oprocentowanie leasingu.

  1. Wykup na osobę prywatną

Osoby prowadzące działalność w formie jednoosobowej mogą wykupić przedmiot leasingu na siebie, jako osobę prywatną. Następnie po upływie min. 6 miesięcy sprzedać go bez konieczności zapłaty podatku. Po więcej informacji odsyłam do tego wpisu – „Wykup leasingu na osobę prywatną„.

Firmy prowadzące działalność w innej formie prawnej mogą pod koniec umowy zrobić cesję leasingu na osobę prowadzącą działalność jednoosobową (w tym również na działalność wspólnika spółki). Osoba ta może wykupić przedmiot jako osoba prywatna.

 

Leasing ma też inne zalety, np. nie obniża zdolności kredytowej, pozwala użytkować przedmiot leasingu bez konieczności wykupu, chroni przed komornikiem(leasing a komornik) itd. Powyższe zalety sprawiają, że popularność leasingu w Polsce rośnie. Według danych ZPL w 2018 roku polscy przedsiębiorcy sfinansowali leasingiem 29,3% inwestycji (dla porównania w 1995 roku tylko 3,2%).

 

Jeśli szukasz leasingu sprawdź naszą ofertę:

Leasing na nowe auto

Finansowanie maszyn i urządzeń

:

Jak leasing chroni majątek przed komornikiem?

Czy mając samochód lub maszynę w leasingu możesz uniknąć jej zlicytowania przez komornika? Czy egzekucja z przedmiotu firmy leasingowej jest możliwa?

 

Na początek mam złą wiadomość – komornik może zająć każdą ruchomość którą dysponuje dłużnik, niezależnie czy jest jego własnością, czy nie. Dotyczy to także samochodów, maszyn i urządzeń wziętych w leasing.

W trakcie zajęcia dłużnik powinien poinformować, że przedmiot jest własnością firmy leasingowej a komornik zamieści stosowną adnotację w protokole zajęcia. Następnie poinformuje leasingodawcę (właściciela przedmiotu) o zajęciu. Zajęcie nie oznacza jeszcze „zabrania” przedmiotu leasingu. Najczęściej przedmiot nadal znajduje się u dłużnika do czasu zlicytowania.

 

Czy w takim razie leasing chroni przed komornikiem i w jaki sposób?

Co prawda dłużnik nie uniknie zajęcia przedmiotu leasingu, ale leasingodawca z wysokim prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością zapobiegnie egzekucji. Najpierw firma leasingowa wysyła pismo do wierzyciela z żądaniem zwolnienia przedmiotu leasingu  z zajęcia. Jeśli to nie poskutkuje leasingodawca skieruje sprawę do sądu. W sądzie firma leasingowa wygra sprawę a wierzyciel zostanie obciążony kosztami sądowymi. Dlatego najczęściej wierzyciel w odpowiedzi na pismo leasingodawcy złoży wniosek o zwolnienie zajęcia przedmiotu leasingu do komornika, a ten zwolni przedmiot.

Jeśli jednak sprawa ma trafić do sądu, leasingodawca ma tylko 1 miesiąc na założenie sprawy od daty, gdy dowiedział się o zajęciu komorniczym. Po tym terminie komornik może zlicytować przedmiot leasingu. Dlatego lesingobiorca również powinien poinformować firmę leasingową o zajęciu komorniczym i pozostawać w kontakcie z leasingodawcą dla ułatwienia przepływu informacji i dokumentów. Jeśli tylko dochowane zostaną terminy, przedmiot leasingu nie zostanie zlicytowany.

Gdy leasingodawca zapobiegnie egzekucji, leasingobiorca prawdopodobnie będzie mógł kontynuować umowę leasingu i użytkowanie samochodu lub maszyny. To jest jeśli płaci raty leasingu w terminie.

 

Szukasz leasingu? Zajrzyj tutaj >>